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住宅税制について

住宅は今が絶好のチャンスです。
これからの住宅は環境性能が大切になりました。

低炭素社会の実現に向けて国が新しい取り組みをどんどん進めています。

image 平成24年12月4日に「都市低炭素化促進法」が施行されました。
今後人口減少が進むなか、公共施設や病院、学校、商業施設をコンパクトにまとめて集約的な都市構造にすることで、移動にともなって発生するCO2を削減すると同時に、交通機関や建物自体もCO2の発生を抑えたものにしていくことを目的としています。

この都市低炭素化促進法のなかで建物からのCO2排出を抑える仕組みとして新たに創設されたのが低炭素建築物(低炭素住宅)の認定制度です。省エネルギー性能や低炭素化措置の条件を満たす建物を自治体が認定。認定建築物には、税制優遇や住宅ローン優遇、容積率緩和といったインセンティブが与えられます。

また、今回の税制改正大綱に住宅ローン減税の延長・拡充が盛り込まれ、一般住宅・マンションの場合、平成26年4月から平成29年12月までに入居した人は、1年間で最大40万円(10年間で最大400万円)を所得税などから差し引く「税額控除」を受けられることになりました。

また、長期優良住宅や低炭素住宅に入居する場合は、減税幅がより大きくなり、平成26年4月から平成29年12月までに入居した人は、1年間で最大50万円(10年間で最大500万円)の税額控除を受けられることになります。

ドリームSOLARは認定を受けるための要件を満たしています。
  1. 次世代省エネ基準(平成11年基準)相当の躯体性能に現在の一般的な設備を搭載した場合よりも一次エネルギー消費量が10%少ないこと
  2. 低炭素化のための措置として8つの選択項目から2つ以上を満たすか、CASBEEなどの環境性能評価などで自治体の認定受けること

低炭素化の認定要件

①~⑧のうち2つ以上を採用
節水対策 ヒートアイランド対策

①節水機器の設置(次のいずれか)
・設置する便器の半数以上に節水に資する便器を採用
・設置する水栓の半数以上に節水に資する水栓を採用
・食器洗浄機を設置

②雨水または雑排水の利用のための設備を設置

⑤ヒートアイランド対策の取り組み(次のいずれか)
・緑地または水面の面積が敷地面積の10%以上
・日射反射率の高い舗装の面積が敷地面積の10%以上
・緑化を行うまたは日射反射率などの高い屋根材を使用する面積が屋根面積の20%以上
・壁面緑化を行う面積が外壁面積の10%以上

エネルギー管理 建築物(躯体)の低炭素化

③HEMS(ホームエネルギーマネジメントシステム)などの設置

④太陽光などの再生可能エネルギー
発電設備と連携した定置型の蓄電池の設置
またはCASBEEなどの認定で自治体が認めるもの
・設置する便器の半数以上に節水に資する便器を採用
・設置する水栓の半数以上に節水に資する水栓を採用
・食器洗浄機を設置

②雨水または雑排水の利用のための設備を設置

⑥住宅の劣化の軽減に資する措置

⑦木造住宅もしくは木造建築物

⑧高炉セメントまたはフライアッシュセメントを主要構造部に使用

長期優良住宅と低炭素住宅の違い

  認定低炭素住宅 長期優良住宅
認定基準 省エネ 建物外皮 平成11年基準相当 平成11年基準相当
設備 平成11年基準相当の躯体に一般的な設備を採用した場合より一次エネルギー消費量を10%削減レベル なし
その他 低炭素化措置:選択項目8つのうち2つ以上を実施、あるいはCASBEEなど評価による自治体の認定 なし
その他 なし 住宅性能評価制度の耐震等級2以上、劣化対策等級2、維持管理等級3
床面積 なし 戸建て住宅は原則75m2以上
建築地 市街化区域など都市中心部に限定 なし
優遇措置 資金優遇 住宅ローン減税対象3000万円、フラット35S金利A
(当初10年間金利引き下げ)含めほぼ同等
容積率 低炭素化設備(蓄電池、蓄熱槽など)の設置面積は容積率計算に算入しない なし
※新建ハウジング「住宅産業大予測2013」より

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金融機関が融資審査を行う際の査定ポイント

住宅ローンを融資する金融機関が融資審査を行う際に考慮する項目をリストアップしました。

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2000万円借りて差額は 477万円

年度 金利 月々支払額 総支払額
2006年 2.50% 71,499円 30,029,598円
2013年 1.50% 60,122円 25,251,240円
金利1%の差は 477万円

認定低炭素住宅では、住宅ローン減税
フラット35S金利Aのローン優遇があります。

どうするの?夢のわが家のこと
不安?
1.将来の収入(年金)
2.増税(消費税)
3.支出増(医療費)
4.物価の上昇
家を建てたいけれどローンが不安…
夫の給料だけでは家が建てられない…
こんな時代だから副収入がないと…
資金が少ないから新築は無理かも…
子どもの教育費で新居までとても…
世界経済の先行きが不透明で心配…
税金の負担を少しでも軽くしたい…
年金崩壊で将来の暮らしが不安…
建て替えたいが大きな自宅は不要…
金融危機で資産が目減りした…
家が老朽化したので地震が心配…
資産を子どもにうまく相続できるか…

住宅取得は慎重に!!

でも色々調べて見ると、やっぱり住宅は今が建て時です。
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なぜなら大きく節税できます。
すまい給付金制度も登場しました。

住宅ローン減税拡充のイメージ
適用期日 ~2014年3月 2014年~2017年末
最大控除額
(10年間合計)
一般住宅 認定住宅 一般住宅 認定住宅
200万円 300万円 400万円 500万円
20万円×10年 30万円×10年 40万円×10年 50万円×10年
控除率、控除期間 1%、10年間 1%、10年間
住民税からの控除上限額 9.75万円/年 13.65万円/年
(前年課税所得×5%) (前年課税所得×7%)

すまい給付金の給付目安

消費税率8%の場合
収入額の目安 給付基礎額
425万円以下 30万円
425万円超475万円以下 20万円
475万円超510万円以下 10万円
消費税率10%の場合
収入額の目安 給付基礎額
450万円以下 50万円
450万円超525万円以下 40万円
525万円超600万円以下 30万円
600万円超675万円以下 20万円
675万円超775万円以下 10万円
*扶養家族が1人の場合のモデル試算

ポイントはもう一度増税があるということ、
お早めにご検討ください。

[1]年収・借入額などによる負担増減の比較
条件 年収 400 500 600 800 1,000
住宅価格(土地除く) 1,600 2,000 2,400 3,200 4,000
借入額 2,000 2,500 3,000 4,000 5,000
税率9%時 住宅ローン減税の還付額 134.4 207.7 256.7 342.5 394
すまい給付金 30 10 0 0 0
消費税 128 160 192 256 320
税率10%時 住宅ローン減税の還付額 134.4 207.7 256.7 342.5 394
すまい給付金 50 40 30 10 0
消費税 160 200 240 320 400
8%→10%の比較 +12 +10 +18 +54 +80

*借入期間30年、金利2%、扶養家族2人、1人で所有

[2]年収500万円で借入額の違いによる負担増減の試算
条件 年収 500
住宅価格(土地除く) 1,400 1,600 1,800 2,000 2,200
借入額 1,750 2,000 2,250 2,500 2,750
税率9%時 住宅ローン減税の還付額 149.8 171.2 192.5 207.7 215.6
すまい給付金 10
消費税 112 128 144 160 176
税率10%時 住宅ローン減税の還付額 149.8 171.2 192.5 207.7 215.6
すまい給付金 40
消費税 140 160 180 200 220
8%→10%の比較 -2 +2 +6 +10 +14

*借入期間30年、金利2%、扶養家族2人、1人で所有

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